• 多地楼市新政齐出 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


    3月25日,上海、深圳、武汉、南京等大中城市相继出台房地产市场调控新政,内容主要包括提高首付比例、提高非本市户籍居民购房门槛等。  今年以来,一线城市和个别二线城市房价快速上涨,引发社会高度关注。多个城市同一天出台楼市相关政策意味着什么?将会对房地产市场产生怎样的影响? 与此同时,在“营改增”“降低首套房首付比例”等政策的支持下,三四线城市的“去库存”大戏仍在上演。 多地同时出台新政 上海此次调控被外界称之为“史上最严”,将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年;二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。 相比起来,深圳的新政则稍显温和,将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年,同时,二套房首付提高到四成。当日,北京市住建委官方网站刊登消息称,北京市开展房地产经纪机构专项检查,120家中介门店已接受检查。 此外,二线城市南京和武汉也加入了调控城市行列。也是同一天里,央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知,严格禁止“首付贷”或“零首付”,防止“首付分期”等行为;武汉发布公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。 沪深两大一线城市相继收紧楼市调控政策,这与近期全国大中城市的楼市出现“过热”迹象有直接关系。 最近,打算换套“学区房”的北京居民周琼表示“深受刺激”:“半年前5万多一平方米的学区房,现在报价已经8万多了。”周琼的同学,在上海工作的张艳艳暂时没有买房打算,可也表示“深受刺激”:“前段时间,同事朋友都在议论房价上涨,听得我心里发慌――是不是再没机会换大房子了?前两天,政府出台调控措施,我又心慌了,房价不会大跌吧?” 国家统计局数据显示,今年2月份,一线城市的房价出现不同程度的上涨,同比涨幅最高的是深圳,达到56.9%,上海的涨幅达到20.6%,北京是12.9%,作为二线城市的南京和武汉也有13.3%和6.2%的涨幅。一些城市二手房价格上涨甚至比新房更厉害。2月份。北上广深二手房价格同比分别上涨27.7%、20.3%、14.7%和54.2%,合肥以13.2%的涨幅紧随其后。 值得关注的是,投机性购房行为对此轮楼市上涨起到了重要的作用。以深圳为例,2015年深圳投资性需求最高占到25%。 观望情绪发酵 尽管新政的威力仍有待市场验证,但市场观望情绪已经开始发酵,并在成交面上有所体现。从上海、深圳近几日的成交情况来看,均出现了不同程度的“量缩”;二手房方面,不少业主报价开始下调。 实际上,随着3月初深圳不断释放调控的信号,市场就已被浓厚的观望情绪所包围。深圳规土委的数据显示,3月21日至3月27日一手住宅成交776套,成交面积为约8.37万平方米,环比下降了近14个百分点,已经连跌三周。深圳中原地产分析称,如果排除非市场因素导致的成交量低迷外,776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。 供给侧方面,开发商推盘的速度也趋向缓慢。中原地产的数据显示,3月份以来,入市的新房只有1070套,甚至不及春节前推售量的三分之一;每个项目的平均推售套数不到100套。3月全市仅有一个项目取得销售许可证,数量仅为221套。 深圳中原研究院王飞指出,目前开发商推盘的销售率不佳,春节后五成销售率很常见,对比此前八成甚至日光的销售情况,可以看出现阶段市场观望情绪浓厚,而且客户入市的积极性明显减弱。 上海多家中介机构表示,新政的落地影响了市场的信心,客流量也迅速锐减,部分业主也主动下调报价。上海中原地产外高桥分行经理表示,新政后的周末(3月26日-27日)来客量比平时大幅下降六成。 中原地产上海控江分行经理称,目前房东虽然对价格还是比较坚持,但底气没有之前那么足了,并且挂牌量比平时周末减少约两成。买家方面,由于限购标准提高,至少三成客户受影响而不能购房。并且由于风向转变,买家也不像之前那么急切,而是以看看市场行情为主。 上海中原地产市场分析师卢文曦分析称,随着客流量的大幅下挫,转化为成交的基础不如此前稳固。目前看来观望情绪有所抬头,“羊群效应”将会扩大,未来几周成交逐步下滑的格局已基本确立。 易居中国联席总裁丁祖昱称,虽然距离新政出台才短短的三四天,但来的已经不是“寒潮”了,和之前相比堪称“急冻”。 由于新政出台突然,尤其是上海没有缓冲期,造成的直接影响就是出现了很多的退房和违约争议,二手房市场则出现了抛盘、降价。 上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的数据显示,3月14日至3月20日,上海新房市场供应达到19万平方米,为今年以来的最高值。3月24日更是达到了21.42万平方米的高点。 同策咨询研究部总监张宏伟指出,出现这种情况的原因是由于房企为规避政策影响,拼命跑量抢客户所造成的。“但成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分,后期存在退房的风险。” 新政出台后,一大波退房正在袭来。克而瑞的数据指出,3月26日和27日上海的成交量分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。与周四的高点相比分别下降了72%和81%。另一组数据也显示已有部分客户退房。3月25日上海网签25.25万平方米,但实际登记 万博体育mantbex-最好的真人娱乐城,提供PT老虎机游戏下载,合法牌照,最佳信誉,万博体育网页登录因为有着最资深信息团购和活动而受到了大家的喜欢,万博体育手机安卓版本拥有几十款经典游戏等待着玩家来参与体验,在不断的发展过程中 万博体育mantbex中文版资讯平台受到了博彩爱好者的一致好评。备案为17.8万平方米,退掉了30%。 易居中国联席总裁丁祖昱指出,考虑到很多客户资格从25日开始就被限制,还有部分是因为贷款的问题会退房,所以短期内退房的数量还会继续攀升;不仅如此,之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。 退房增多之外,在沪深两地的二手房市场中,降价卖房的房东增多,相反买家观望情绪有所抬头。 深圳中原的数据显示,新政后的第一个周末二手住宅共成交3602套,环比下降6.25%,有近两成业主继续下调报价,报价指数降至38.14%。 中原地产分析称,受调控政策的影响,不少通过首付贷、“众筹买房”的短炒客都有意迅速抛盘,全市各片区业主的放盘价格也出现了不同程度的下调。 分类调控路线渐明 此轮房地产调控政策的一个特点,是各地根据实际情况主动作为、因城施策。事实上,“分地施策”的调控楼市思路早已有了政策铺垫。在今年的政府工作报告中,李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存,即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施,同时帮助三四线城市疏解库存压力。 不久前颁布的房地产交易契税新政中,也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策,即有助于去库存、利好90平方米以上购房居民的免征营业税优惠,开启分类去库存序幕。沪深收紧楼市限购,以及近期福建等多地加大去库存力度,这些都体现了当前楼市调控“分地施策”的特点,也有望在各地的楼市调控中继续得到运用。 中原地产首席分析师张大伟分析,未来房地产市场分化更加明显。在一线城市和部分二线城市房价快速上涨的同时,一些城市的房价还在下降,部分城市去库存压力将长期存在。“因此,未来政策方向将不再是单向宽松,而是变为双向‘托底’‘盖帽’。部分房价快速上涨的城市会出台约束性政策,但力度不会太大。而库存压力较大的城市,房地产调控仍将以去库存为主。” 此外,房价上涨较快的各个城市也有所差别。清华大学房地产研究所所长刘洪玉解释:“比如深圳、上海、北京房价过快上涨,主要是土地资源短缺导致的住房供给不足。而合肥等城市房价上涨较快,主要是近年来承接了较大规模的产业和人口转移、市场需求短期内增加较快导致的。” 因此,上海、深圳、南京、北京、武汉等地虽然在同一天公布了房地产相关政策措施,但着力点不尽相同。“比如武汉调低公积金贷款最高额度,更像是针对当地公积金使用情况进行的及时调整。毕竟武汉的房地产供给相对充足,面临的形势、问题和沪深不太一样。”张大伟说。 “中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控,已经进入‘中央统一目标、分类指导,地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”刘洪玉说,“以前我们谈论房地产走势也好,讨论房地产调控措施也好,经常会用到一二三四线城市的说法。如今,同是三、四线城市,情况也会有所不同。”比如根据监测,2月份三线城市中的中山、南充房价涨幅较大,赣州、烟台房价跌幅较大。因此,对三、四线城市也不能“一刀切”,每个具体的三、四线城市也要因城施策。 三四线城市加紧“去库存” 就在一些城市忙着为过热的楼市“降温”的同时,另一些城市的楼市仍在“去库存”的路上艰难前行。中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。 在这样的背景下,去库存被摆在了至关重要的位置。在2015年底的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为经济社会发展的五大任务之一,会议指出,“要取消过时的限制性措施。这一系列政策的落地,对三四线城市房地产市场稳定发展产生了积极作用。 最新利好消息是“营改增”。5月1日起,“营改增”试点全面推开,房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照最新公布的营改增执行细则,建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高,但此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项,因此实际应纳税额较营业税大幅下降,房企实际税负未必增加。 分析称,营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负,给当地去库存提供更大的降价空间。此外,将不动产投资被纳入抵扣,会鼓励企业投资、购入并持有商业地产,对商用物业市场是一大利好。


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